GYODER Gösterge açıklandı
Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu GYODER tarafından hazırlanan ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 4. Çeyrek Raporu açıklandı.
Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdeleyen ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 4. Çeyrek Raporu’nu yayınladı.
Bu yıl da Türk Ekonomi Bankası (TEB) katkılarıyla yayınlamaya devam ettiğimiz GYODER Gösterge, tasarımında ve içeriğinde gerçekleştirilen revizyonlarla yepyeni bir kimliğe kavuştu. Gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan GYODER Gösterge’de, ayrıca Prof. Dr. Emre Alkin’in de, sektöre yönelik değerlendirmeleri ve öngörüleri yer alıyor.
Sektörün büyüme hızının GSYH’ye yansımalarından yıllık enflasyon oranlarına, uluslararası pazardaki eğilimlere paralel Dolar/Euro paritesinden BIST GYO hisse performanslarına, konut kredisi faiz ve kullandırma oranlarından konut ve ofis satış oranlarına, hatta turizm, otelcilik ve AVM’lere kadar istatistiki verileri bir arada bulabileceğiniz raporda, temel ekonomik verilere de geniş şekilde yer veriliyor.
Sektörde ilk kez, gayrimenkul sektörü hakkında güncel verilere erişmek isteyen tüm profesyoneller için hazırlanan ‘GYODER Gösterge’, Türkçe ve İngilizce olmak üzere hem dijital hem de basılı şekilde geniş bir kitleye ulaşıyor.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü açısından 2017 yılı oldukça hareketli geçmiştir. Sektörün bileşenleri olarak; inşaat malzemesi üreticileri, yükleniciler, fon sağlayıcıları ve talep açısından zaman zaman yaşanan dalgalanmalara karşın verimli bir yıl olmuştur. Türk inşaat sektörü son yıllarda farklı nedenlerden kaynaklanan her türlü olumlu veya olumsuz gelişmeye karşın edindiği bilgi birikimi sayesinde oldukça elastik bir yönetim tarzı sergilemeyi başarmıştır. Bu aşamada yüklenicilerin kurumsallaşması ve buna bağlı olarak daha profesyonel yönetimi ile Türkiye dinamiklerini iyi analiz ederek, doğal bir talebe sahip gayrimenkul sektörünü bilmelerinin rolü büyük olmuştur.
İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk konut sektörü son 15 yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. Bu gelişim, inşaat sektörünün makro-ekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, yaklaşık 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır. İnşaat sektörünün konut, ticari ve altyapı gibi farklı unsurları bulunmaktadır. Her üç iş yapısı için 2017 yılı belli bir canlılığa sahip olmuştur.
Konutta arz ve talep dengeleniyor
Konut sektörü, ticari amaçlı yapılan inşaatlardan daha farklı bir yapıya sahiptir. Özellikle Türkiye gibi ülkelerde “konut” hem geleneksel bir tasarruf aracı hem de zorunlu bir ihtiyaç olarak görülmekte olup bu nitelikler talep yapısını güçlendirmektedir.
Ticari amaçlı yapılan inşaatlar ile buna bağlı gayrimenkul sektörü ise daha çok ekonomik dinamik ve beklentilere göre hareket etmekte olup zaman zaman çok canlı olabilmekteyken zaman zaman da durgunlaşabilmektedir. Gayrimenkulün bir “varlık” olduğu kabul edilirse gerek fiyat gerekse değer anlamında dalgalanabileceği gözden kaçmamalıdır.
Ülkemizdeki demografik etmenlerde gerek konut gerekse diğer inşaat faaliyetlerini destekler bir görüntü çizmektedir.
TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 31 Aralık 2016 tarihi itibarıyla 79 milyon 814.871 kişi olmuştur. Yıllık nüfus artış hızı 2015 yılında ‰13,4 iken, 2016 yılında ‰13,5 olarak gerçekleşmiştir. 2016 yılında ortanca yaş önceki yıla göre artış göstererek 31,4 olmuştur. Ortanca yaş erkeklerde 30,8 iken, kadınlarda 32 olarak gerçekleşmiştir. Yukarıda ifade edilen veriler ışığı altında ülkemiz demografisinin Avrupa ve Kuzey Amerika ülkelerine göre oldukça genç bir nüfus yapısına sahip olduğu görülmektedir.
Diğer bir demografik dinamikte evlenme ve boşanma oranlarıdır. Bu rakamlarında doğrudan konut ve diğer inşaat faaliyetlerine etkisi bulunmaktır. TÜİK verilerine göre 2016 yılında 594.493 çift evlenmiş olup, kaba evlenme hızı ‰7,5 olarak gerçekleşmiştir. Boşanan çiftlerin sayısı 2015 yılında 131.830 iken 2016 yılında %4,3 azalarak 126.164 olmuştur.
Kaba boşanma hızı ‰1,59 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan yakın coğrafyamızda meydana gelen jeopolitik riskler, savaşlar nedeniyle de Türkiye ciddi bir dış göç almaktadır.
Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Son beş senede yıllık olarak, yaklaşık 1 milyon 200.000 adet konut el değiştirmekte olup, 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2015 yılında ise oran %67,3 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Ülkemiz, köyden kente göçün devam ettiği bir ülkedir.
Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam etmesi ve kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir.
Satışlar artmaya devam ediyor
Gayrimenkul sektörü potansiyeli artıran diğer bir unsur da “kentsel dönüşüm ve buna bağlı faaliyetler” bütünüdür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın açıklamalarına göre; önümüzdeki 20 yıllık sürede yaklaşık 6 milyon 500.000 bağımsız birimin kentsel dönüşüm geçirmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı; 2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1 milyon 157.190 adet, 2014 yılında 1 milyon 165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1 milyon 289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1 milyon 341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 yılı sonu itibarı ile satış rakamı 1 milyon 409.314 adete ulaşmıştır. Konut satış rakamlarda görülen trend sektör açısından oldukça olumlu görünmektedir.
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz alımları mütekabiliyet düzenlemesinin yapıldığı 2012 yılından bu yana belli bir artış eğilimi göstermektedir. Yabancılara yapılan konut satışları 2017 yılında bir önceki yıla göre %22,2 oranında artarak 22.234 adete ulaşmıştır. 2013 ile 2017 yılları arası dönemde ortalama 18.879 adet taşınmaz yabancılar tarafından alınmıştır.
Sektörü bir bütün olarak değerlendirdiğimizde 2013 yılından 2017 yılı sonuna kadar geçen süre zarfında ortalama olarak 2 milyon 349.000 adet gayrimenkul el değiştirmiş görülmektedir. Bu rakamın 1 milyon 272 adedi ise konut satışlarından kaynaklanmaktadır. Aynı dönemde toplam gayrimenkul satışlarının %54,1’lik kısmı konut alışverişi nedeniyle gerçekleşmiştir. Konut satışlarının alt kırılımlarına baktığımızda ise ipotekli işlemlerin oranın ortalama %34,8’lik bir orana sahip olduğu görülürken, %65,2’lik payın ise diğer satış türlerinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul alışverişinin canlılığının tespiti ve talep yapısını anlamak için bakabileceğimiz birinci el satışları 2013-2017 yılları arasında ortalama olarak toplam satışların %46,5’lik kısmını temsil ederken, likiditasyon açısından önem taşıyan ikinci el piyasa ise %53,5’lik bir paya sahip olmuştur.
Enflasyonun seyri reel fiyat artışlarını sınırladı
Sosyo-ekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır.
Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.
Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte “her zaman ve her yer için” geçerli bir “doğru fiyat” tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni, ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.
Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen “Türk konut piyasasında fiyat yönlü balon” olup olmadığı yönünde tartışmalar yaşansa da R.Shiller tarafından yapılan analiz yöntemine dayanılarak uygulanan çalışmada aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Ekim 2012 ile Ekim 2017 arasında TCMB tarafından açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi sonuçlarının aynı döneme ait enflasyon ile indirgenmesi sonucu ilgili dönemdeki reel fiyat artışının %46,21 olduğu görülmektedir.
Aynı dönemde Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde görülen değişim ise yalnızca %38,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Hedonik Konut Fiyat Endeksi ise %26,99 reel artış kaydetmiştir. Enflasyonun seyri konut fiyatlarında reel fiyat artışlarını oldukça sınırlamış görülmektedir.
Reel fiyat artışları yönünde Türkiye genelinde balon bulunmamaktadır. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür. Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda “köpükleşme” eğilimleri görülebilmektedir. Bununla birlikte bazı yörelerde ise fiyat “düzeltmeleri” de yaşanabilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği de unutulmamalıdır.
Maliyet artışları, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor
İnşaat sektörü için diğer dikkatli takip edilmesi gereken göstergede maliyetlerdir. TÜİK tarafından açıklanan BİME (Bina İnşaat Maliyet Endeksi) 2016 yılına göre 2017 yılında ortalama %19,7 artmıştır. Aynı dönemde malzeme fiyatlarında görülen %21,9 düzeyinde artış dikkat çekicidir. Maliyet artışları satış fiyatlarına son derece sınırlı ölçüde yansımıştır.
Yükleniciler şimdilik maliyetleri önemli ölçüde kendileri üstlenmiş görünmektedir. Maliyet artışları kar marjlarını oldukça olumsuz etkilerken diğer yandan fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturmaktadır.
Gayrimenkul üreticilerinin maliyet baskısını azaltmak amacıyla Emlak Konut GYO önderliğinde başlatmayı planladıkları, mahal listelerinde aşırı lüksten kaçınma ve amaca göre inşaat yapma faaliyetleri sektörün konuyla ilgili ürettiği bir çözüm olarak görülebilir.
Türkiye genelinde konut fiyatlarına baktığımızda “gayrimenkul piyasasının” dinamikliğini ve olabildiğince denge fiyatını yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. Bu anlamda: Türk konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülmektedir. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde “düzeltme” gerektiğinde de “artışlar” yaşanabilmektedir.
Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp - çoğaltılması dinamik bir şekilde sürmektedir. Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülmektedir.
Temmuz 2016’da yaşanan sürecin izlerinin hızlıca atlatıldığı görülmektedir. Bu aşamada markalı konut imalatçılarının (Emlak Konut GYO AŞ, GYODER Üyeleri gibi) yaptığı kampanyaların beklentiyi olumluya çevirme ve sektöre moral vermesi konusunda önemli katkıları olmuştur.
Benzer kampanyaların zaman zaman farklı büyüklüklerde gerçekleşiyor olması sadece markalı konut üreticilerini değil sektörün tamamını ivmelendiren bir yapıya haiz olmaktadır.
Dönemsel olarak bankacılık sektörünün nihai tüketiciye sağladığı iyi koşullu krediler ile kurumsal firma ve bankaların ortaklaşa yaptıkları finansman modelleri sektör için oldukça yararlı olmaktadır. Fakat mali sektörden hem yükleniciler hem de tüketiciler için sağlanan kredi faizlerinde artışlar yaşanmaktadır. Genel ekonomik şartlar ve risk unsurlarına bağlı olarak yükselen faiz oranları sektörü olumsuz etkileme potansiyeline sahiptir.
Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri “bir yaşam alanı” olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekmektedir. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır.
REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verileri incelendiğinde, konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu görülmektedir.
Örneğin REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verilerine göre İstanbul’da yaşayan ortalama gelire sahip bir hane halkının kredi kullanabilmesi için kredi maliyetinin aylık %0,70’lere düşmesi ya da vadelerin 15 yıllara doğru uzaması lazım gerekiyor. Vadelerin uzaması için bankacılık boyutunda fonlama mekanizmasının doğru kurgulanması ve özellikle bu noktada menkul kıymetleştirme süreçlerinin canlandırılması önem taşıyor. Diğer taraftan, Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 200 milyar TL’ye yaklaşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek de mümkün. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimini irdelediğimizde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek.
Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül 2017 döneminde ortalama aylık %0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda %1’i aşan oranlar gözlemlemekteyiz. Artan kredi maliyetlerinin göreli olarak talebi azaltacağı söylenebilir. Önümüzdeki dönemde kırılganlık yaratabilecek ve talep daralması oluşturabilecek en önemli unsur kredi faiz oranlarının artması olacaktır.
Maliyet düşürücü önlemler alınmalı
2017 yılı incelediğinde sektörün dengeli bir büyüme eğilimin de olduğu gözlenmektedir. 2016 yılı son çeyreği itibarı ile gerek sektöre yönelik teşviklerin gerekse yasal düzenlemelerin olumlu etkisi 2017 yılınca sürmüş görünmektedir. Ancak bazı vergi indirimlerinin geçici süreli olması talep yönlü olumlu gidişi yavaşlatma potansiyeline sahiptir. Özellikle maliyet düşürücü önlemlerin alınması hem sektör hem de talep anlamında olumlu sonuçlar doğuracaktır.
Gayrimenkul sektörü için hükümetin yaptığı teşvik ve destek çalışmaları bir süredir devam etmektedir. Söz konusu teşvikler sadece inşaat sektörü için olumlu olmayıp tüm menfaat sahipleri için değer üretmektedir. Sektör için aşağıdaki hususların geliştirilmesi ve devam ettirilmesi olumlu sonuçlar doğurmuştur. Bunlar; En az 1 milyon Dolar’lık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanması, Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20’ye indirilmesi, Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (Konut alımında %15 devlet desteği vb.) ve bunun ekonomi üzerindeki etkisi olarak özetlenebilir.
Ancak ekonominin ve özünde gayrimenkul sektörünün “sürdürebilir” bir şekilde büyüyebilmesi için hem yasal hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu da gerçektir. Söz konusu amaçla; Kalıcı bir vergi düzenlemesi yapılarak, özellikle ilk konutunu alan kişiler için avantajlar sağlanması,Yabancıya konut alımı yolu ile vatandaşlık sağlanması ileilgili tutarın gözden geçirilmesi, Kurumlar ve gelir vergisinde sektöre özel belli muafiyetlerin sağlanması, Değer artışı ve emlak vergisi ile ilgili yalın ve günün şartlarına özgü düzenlemelerin (değer esaslı vergi) yapılması, İmar yönetmeliklerinde nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem ve diğer doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre düzenlemelerin yapılması, Finansal piyasalar, vergi ve alım/satımla ilgili problem yaratan “resmi inşaat değeri” ile “fiili gayrimenkul değeri” arasındaki farkın bir kereye mahsus kapatılması için düzenleme yapılması bu yolla elde edilecek kaynağın da gerek İller Bankası vasıtasıyla kentsel dönüşümde kullanılması, gerekse tekrar hayat geçirilecek olan Emlak Bankası için kaynak olarak kullanılabilmesi, Bazı ülkelerde olduğu üzere kamu ağırlıklı olarak kurulan ve uzun vadeli konut kredilerini hem bireylere hem de kurumlara sağlayan, bunlarla birlikte gayrimenkule dayalı “menkul kıymetleştirme” yapan bir bankanın oluşturulması, Gayrimenkule dayalı hakların daha kolay menkul kıymetleştirilmesi, sukuk, kira ve gayrimenkul sertifikaları ile bunlara bağlı hibrit araçların çıkarılabilmesi için gerekli değişiklik ve düzenlemelerin yapılması, BIST bünyesinde gayrimenkule dayalı haklar ilegayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ile ilgili pazarların oluşturulması, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın vergi muafiyetlerinin devam etmesi ile KDV’den kaynaklanan sorunların çözülmesi, Gayrimenkule dayalı varlık kiralama şirketlerinin oluşturulması ile ilgili düzenlemelerin yapılarak, piyasaya uyumlu hale getirilmesi, Orta ve orta-alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin/sandık kurulması olarak özetlenebilir.
Aslında 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik.
GYF ve gayrimenkul sertifikası gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak da getiri elde edebileceklerini gösterdi. 2017 yılının ilk yarısında gayrimenkul sertifikası ihracı başarılı bir şekilde gerçekleşti. Yine son çeyrek dönemde ise gayrimenkul yatırım fonu katılım belgesinin halka arzının BİST’te ihracını gözlemledik. Böylece ilk kez GYF’ler borsaya kote oldu. Bu tür yatırım araçlarına ilişkin ihraçların 2018 yılında artarak devam edeceğini düşünülmektedir.
Yukarıda ifade edilen özete ilave olarak hem Türkiye hem de sektör için oldukça önem taşıyan ve değer yaratabilecek ortak bir “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulması yerinde olacaktır. Özellikle yurt dışında yapılacak fuar, tanıtım, etkinlik, gibi faaliyetlerde ilgili taraflara doğru bilgiyi doğru şekilde aktarabilecek çatı bir organizasyona ihtiyaç
duyulmaktadır.
Türk ekonomisi ve gayrimenkul sektörü yılların verdiği deneyim ile son derece dinamik bir şekilde gelişen şartlara uyum sağlamaktadır. Sektörün hem üretim hem de finansal anlamada eksikliklerinin giderilmesi durumunda çok daha başarılı ve katma değerli çalışmalar yapacağı aşikardır.
GYODER GÖSTERGE RAPORUNUN TAMAMINI OKUMAK İÇİN TIKLAYIN
- YORUMLAR